不動産の売買契約には、契約後に特定の条件が満たされない場合に、契約を解除できる特約が存在することはご存知でしょうか。
これらの特約は、買主のリスクを軽減するために設けられており、契約解除時の金銭的負担を抑える効果があります。
本記事では、ローン特約と買い替え特約の概要、そしてこれらの特約による契約解除時の仲介手数料の取り扱いについて解説いたします。
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ローン特約とは
ローン特約は、買主が住宅ローンの本審査に通らなかった場合に、売買契約を解除できる特約です。
この特約には、「解除条件型」と「解除権留保型」の2種類があります。
解除条件型では、融資承認取得期日までにローンの承認が得られなかった場合、自動的に契約が解除されます。
一方、解除権留保型では、買主が期日までに解除の意思表示をおこなうことで契約を解除することが可能です。
一般的には、解除権留保型が多く採用されており、買主は契約締結後速やかにローンの本申込みをおこない、結果を踏まえて期日内に解除の意思表示をする必要があります。
この特約を活用することで、買主はローン審査に通らなかった場合でも、違約金なしで契約を解除することが可能となります。
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買い替え特約について
買い替え特約は、買主が現在の住居を売却し、その資金を新居の購入に充てる場合に設定される特約です。
この特約により、買主は一定の期日までに旧居を希望価格で売却できなかった場合、新居の売買契約を解除することができます。
買い替え特約を設定する際には、「旧居の売却期限」と「新居の購入契約解除期限」の2つの期日を明確に定めることが大切です。
また、旧居の最低売却価格を設定し、売却活動の方法や媒介契約の種類を明確にすることで、売主との信頼関係を築きやすくなります。
ただし、買い替え特約は売主にとってはリスクが高いため、承諾を得ることが難しい場合もあるでしょう。
そのため、事前に売主と十分な協議をおこない、双方が納得できる条件で契約を締結することが求められます。
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特約による解除と仲介手数料の扱い
ローン特約や買い替え特約に基づいて売買契約を解除した場合、契約は白紙解除と見なされます。
そのため、買主は不動産会社に対して仲介手数料を支払う必要はありません。
また、売主に支払った手付金も返還されるのが一般的です。
一方、特約が設定されていない場合や、手付解除・違約解除によって契約を解除した場合は、仲介手数料の支払いが必要となります。
とくに、違約解除では、手付金の没収や違約金の支払いが発生するため、買主にとって大きな負担となる可能性があります。
したがって、契約締結前に特約の有無や内容を十分に確認し、リスクを最小限に抑えることが大切です。
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まとめ
ローン特約は、住宅ローンの承認が得られなかった場合に契約を解除できる特約で、買主のリスクを軽減することが可能です。
買い替え特約は、旧居の売却が成立しなかった場合に新居の契約を解除できる特約で、資金計画の柔軟性を高めます。
これらの特約による解除では、仲介手数料の支払い義務がなく、手付金も返還されるため、買主にとって安心して契約を進めることができます。
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