相続した土地に利用制限がかかっていると「売れないのでは？」と不安視する方は多いでしょう。
地域によっては、市街化を防ぐ目的で制限をかけているエリアもあるため、納税額にも影響が出る可能性が高いです。
こちらの記事では、市街化調整区域の路線価とはなにかお伝えしたうえで、相続税評価額と相続した土地をどうするべきか解説します。
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市街化調整区域の路線価とは
市街化調整区域は、都市計画法によって定められる地域区分の一つです。
該当エリアの理想的な街づくりを実現するために、土地の利用方法に制限をかけて、市街化を防ぐ目的があります。
たとえば、該当エリアの住宅地以外は、原則建物を建ててはいけません。
評価方法は路線価が付されていない場合が一般的であるため、固定資産税評価額に国税庁が指定する倍率を乗じて評価する倍率方式が用いられます。
なお資材置き場や駐車場などの雑種値に該当する土地の場合、倍率表の記載がない可能性があるため、付近の土地の価値を引用します。
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市街化調整区域内にある土地の相続税
土地の相続税の計算方法は、路線価方式と倍率方式のいずれかを用いて算出します。
一般的な土地は路線価方式を用いるケースが多いですが、市街化調整区域内にある土地の多くは倍率方式を用いるケースが多いです。
計算式は「相続税評価額＝類似の固定資産税評価額×（1－しんしゃく割合）×評価倍率」です。
評価倍率の数字は、国税庁が公開している「路線価図・路線価倍率表」ページからいつでも確認できます。
雑種地に該当する場合は路線価倍率表をみても倍率がわからない可能性があるため、土地と状況が類似する地目をもとに倍率を引用します。
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相続した市街化調整区域はどうするのか
相続した市街化調整区域は、売却・土地信託・土地活用の3つの方法で対処します。
まず、建築制限がかかるものの駐車場や太陽光発電などの用途をアピールすると効率よく売却するチャンスを掴みやすいです。
続いて、特別な事情があって売却できないのであれば賃貸借もしくは地上権を設定して土地信託する方法が有効です。
最後に、現在は建築制限がされていても将来的に制限が緩む可能性があるならば、売却せずに太陽光発電や市民農園などの土地活用を検討すると収益化できます。
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まとめ
市街化調整区域は、土地の所有者でも自由に建物を建てたり活用したりできない可能性があります。
通常の土地と同様に相続税の対象にないものの、売却をしようとしても購入希望者が見つかりづらいため注意が必要です。
もしも売却チャンスが見込めずにどうするべきか悩んだ際には、制限範囲内での土地信託や土地活用をご検討ください。
株式会社横濱長者町不動産は横浜市中区・南区の不動産賃貸・売買を扱う不動産会社です。
地域に密着してお客様の暮らしをサポートさせていただきます。
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株式会社横濱長者町不動産 スタッフブログ編集部
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