土地の購入を検討する際、袋地に出会うことがありますが、詳しく知らない方も多いでしょう。
しかし、どのようなものなのか詳しく知らない方が多いため、知らないで購入してしまうと、後から後悔してしまうかもしれません。
この記事では、袋地とはなにかについてや、再建築不可な場合や家を再び建てる方法についても解説しているので、ぜひご参考になさってください。
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土地購入の際の袋地とは
土地を購入しようと思ったときに、検討している物件が袋地だといわれた方もいらっしゃるでしょう。
しかし、そういわれても、ピンとこない方も多いのではないでしょうか。
袋地とは、他の土地に囲まれており公の道路に面していない土地を指しており、「無道路地」や「盲地」とも呼ばれています。
対して、その周りを取り囲んでいる土地は「囲繞地（いにょうち）」と呼びます。
袋地は道路には面していませんが、囲繞地を通り公道に出る権利を有しているので、通行には問題がありません。
しかし、囲繞地を通る際には囲繞地の所有者に通行料を支払う義務があるので注意しましょう。
また、池や沼・河川や海などを利用しなければ他の土地に行けない場合や、崖などで道路との間に高低差がある場合は準袋地と呼ばれています。
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袋地の土地が再建築不可な理由
袋地は、建築基準法には接道義務が定められているため、再建築不可物件です。
接道義務とは、緊急車両の通路確保を目的に設定されたもので、2つの条件が定められています。
その条件は、「建築用土地は道路に2m以上接していなければならない」と「接する道幅が4m以上」です。
このような理由で新たに家を建てたり、建て替えたりができません。
また、旗竿地も再建築不可となるケースがあるので、注意が必要です。
旗竿地とは、接道する幅が狭く、細長い敷地が旗竿の形状をしている土地を指します。
ただし、旗竿地の場合には、接している道路が2m以上であれば再建築が可能です。
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袋地の土地で再建築を可能にする方法
再建築を可能にする方法もあります。
そもそも、袋地は公道に面していないために再建築不可物件となっているので、公道に面している隣の土地を購入し接道条件を満たせば建築が可能になります。
ただし、この際にも幅4m以上の道路に、2m以上接していなければなりません。
解決方法として、袋地には囲繞地通行権がありますが、囲繞地通行権ではなく通行地役権を設定することが挙げられます。
ただし、通行地役権は所有者の合意が必要で、設定後は設定登記をおこなわなければならない点に注意しましょう。
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まとめ
袋地とは、周りを家などに囲まれ公道に面していない土地を指します。
袋地は価格的に購入しやすいため購入を検討する方もいらっしゃるかと思いますが、家を再び建てられないので購入には注意が必要です。
ただし、隣を購入するなどし条件通りに公道に接すれば建築は可能なので、それらも踏まえて検討しましょう。
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